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“拼命”的碧桂园:资金链问题才是高周转的本质原因

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发表于 2018-7-31 11:35:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
碧桂园又出事了,这次是6死3伤,这已经是最近第三起工地险情。

?7月26日,安徽六安市金安区碧桂园城市之光建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌,造成6死3伤。

?7月12日,碧桂园杭州萧山项目地基裂痕,路面塌方,殃及旁边居民楼。

?6月24日,碧桂园上海奉贤项目售楼处模架坍塌,造成1死9伤。

故事伤亡的背后,是一个拼命的碧桂园。

“我们将永远谦卑下去,努力为社会提供又好又便宜的房子。”


四个月前,在碧桂园业绩发布会上,碧桂园集团董事局主席杨国强说,在中国前十大地产公司中,碧桂园房子价格最低,他很开心。他的理想是把房地产做成麦当劳,四处开店,速度至上。

今年一季度,蒙眼狂奔的碧桂园拿到195个项目,其中三四五线的有146个。漳州御江府项目集体“喝鸡血”召开誓师大会:15天冲刺4000万,全力以赴,使命必达。

为了冲刺目标,碧桂园素以“高周转”著称——摘牌当天即出图,拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正。

“高周转”背后,碧桂园的数据很华丽

2017年碧桂园合同销售5508亿元人民币,跃居行业第一。2018年上半年,碧桂园实现合同销售额4124.9亿元,同比增长42.8%。《财富》世界500强排行榜中,碧桂园集团以335.7亿美元的营业收入排名第353位,比去年提升114位。

但代价也很惨重,除了事故频发,已建好的项目也是问题不断。

江苏太仓、河南郑州、四川泸州、安徽阜阳、浙江杭州……甚至遥远的马来西亚,都出现了碧桂园业主不满房子质量,拉着大横幅讨说法的报道。


“高周转”模式或许没错,但速度太快代价也很惨重。那么,碧桂园事故频发的原因究竟是什么?“高周转”模式到底是好是坏?碧桂园背后,当前房企的处境如何?小巴采访了几位大头,来听听他们的分析。

张大伟

中原地产首席分析师

过于追求增长速度难免会出现问题

规模越大出现问题的概率也就越高

近期碧桂园项目出问题主要是两方面原因:

①过于追求增长速度难免会出现问题,不规范、赶工期等导致质量出现问题的概率增加了。

碧桂园的“高周转”模式,所谓的“456”,即拿地后四个月开盘,五个月资金回笼,六个月资金回正,其实在一二线城市是做不到的,更多的是发生在三四线城市,更多的是走政策方面的一些空子,当地可能会因为大牌房企的进入而做出一些改变。

从今年一季度情况看,房企盈利情况良好。不过,随着调控的影响逐渐显现,信贷政策收紧,企业资金成本上涨,房企的利润率将有所降低,部分企业资金链开始吃紧。

房企采用“高周转”模式,核心原因是房地产进入新常态,所以借此模式来提高单位时间内资金的利用率。

这么做的弊端也很明显:一方面透支了市场的购买需求,另一方面也会造成产品问题。集团层面对产品有把控,但到了各个项目之后,各个经理人可能不见得执行得那么到位。

②出现问题和规模也有关系。规模越大,管控难度比之前规模小的时候难度大,出事情的概率也会加大。

对开发商来说,或许是一千个项目中一个项目出了事,但对于购房者来说,一套房子出事对于一个家庭来说就是百分百出事了。

刘德科

德科地产频道总编辑

碧桂园需要做的太多了

做老大,该有做老大的责任与尊严

碧桂园事件仅仅只是爆出来的悲剧。当前中国的房地产施工尚处于非常粗糙的原始阶段,只要管理稍有懈怠,必出事故,只不过万幸没有人员伤亡,才不被舆论关注。

碧桂园是目前中国房企销售额排行第一,所以大家都愿意看碧桂园出问题。做老大,就该被监视。做了销售额的老大,但还不是这个行业最受尊敬的企业之一,更该被公众监视。

调控需要一家或者几家知名房企濒临倒下,来祭旗。拿碧桂园祭旗,是最好的。

不过很遗憾,碧桂园一下子是倒不掉的。与其兴高采烈地期待碧桂园濒临倒下,不如去奢望一下,碧桂园们能否真心实意地去推进住宅工业化进程,不要再沉溺在那些粗糙而原始的施工技艺中。

我们的调控,总是控房价,很少触及产品本身。可以从简单的做起:禁止房企使用传统脚手架,必须使用自动爬架。这样,至少可以少死不少人。

做老大,该有老大的责任与尊严。碧桂园需要做的事太多了,我们还是期望看见他们能做一些事关责任与尊严的事情,哪怕是简单的改进。

卢俊

真叫卢俊公众号创始人

高周转是主流开发模式

资金链问题是本质原因

高周转是中国房地产市场的主流开发模式,大部分的开发商拿到项目后都不会囤地,而是以最快的速度进行开发售卖。同时,这种高周转也保证了市场足够的供应,从而使房价不会太离谱。


但是,碧桂园的周转确实是最快的。且和其他房地产开发商不同的是,碧桂园在时间节点已经卡死的情况下,还希望通过两倍、三倍的人力对周期进行进一步压缩。这也是碧桂园为何频频出问题的关键,因为周期是存在极限的。毕竟,原来需要两个月才能造好的房子,不能试图通过四倍人力就强行在两周之内完成。

其实,维权事件每年都会发生,为什么今年特别多呢?我认为本质原因在于开发商出现了资金链问题。毫无疑问,今年是资本最紧张的一年,对于高负债的开发商来说是痛苦的,而速度之王碧桂园更是苦不堪言,这也倒逼着碧桂园只有以更快的速度进行开发,才能还钱并把利息补上。

当然了,资金链不好投射到客户端上,就变成了购房者会更加谨慎。这对于品质类开发商来说是个很好的机会,因为它们会吸干市场上仅存的客户。

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